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原来已经过去这么久了它坐在正榻上呢喃着, 招凝能感觉到一道目光落在自己身上, 带着慈祥和温和它又问道, 现在中洲已经回来了吧四川北路的没落▽给了我们区域选择的※标准原创2020-09-15 20:30·环线房产咨询今年4月30日四川北路最后一家百货商店——巴黎春天宣布停业环二近期调研时这里已楼空人去字迹斑驳的标志以及马路两侧不断出现的空置商铺强烈↑的传递一种悲观：这片原本媲美徐家汇的区域衰退之路还在继续∑01奉贤海湾商业烂尾】容易接受这里又远又没地铁；宝山美兰湖商业烂尾容易接受居住密度太低支撑不起商业；内环内黄金地段出现关店潮就让人震惊了地图上看四川北路的位置太好了到人民广场、南京西路、静安寺比『徐家汇要近得多而且这里曾经与南京路、淮海路并称上海三大商业中←心先发优势相当明显通过数据就可以想象上世纪80-90年代四川北路到底有多繁华：上世纪九十年代四川北路商业面积占上海近20%仅电影院就有32家2018年整个浦东商业面积也仅占全市20%电影院74家（大众点评数据）环二在网上找到了当时四川北路的照片真的是摩肩继踵热闹非凡如今四川北路人流少了很多而且大部分匆匆而过除了背影什么都没留下顶多在路边吃个肯德基客群减少商业形态就开始下滑壹丰广场稀稀疏疏的分布〓着几家餐饮店；利通广场尽是中小学培训机构、诊所以及通常出现在商场B1层的萨利亚不用说市级商圈区级都算①不上顶多是大号的社区商业文初提到过巴黎春天已经闭店之前关闭的百货商场还有第七百货、福海商厦、春天百货、东宝百货等等连路边的底商也关闭了不少毕竟是社区商业定位已经支撑不起那么大的体量市区真的开始塌陷了吗下一个衰退的又会是哪里02四川北路的衰退始于人口、毁于规划这里明显的问题是：进不去、出不来导致人口老龄化建国后虹口、杨浦承担了人口导入的角色兴建了大量工人新村虹口的↓人口密度一直是上海第一这给后续的拆迁改造带来了相当困难一所房子十几个户口谁拆得起拆迁改造困难城市逐渐变得老化大宁、瑞虹新城、新江湾城甚至浦东各个国际社区崛起后部分追求品质的年轻人改善过去谁不想住好房子进入21世纪后拆迁开始提速人口进一》步外流但是拆迁后人口导入又不顺利在内环豪宅开一个日清一个的节奏下虹口外滩豪景苑Ψ 依旧卖不动没办法底子太差了虽然依旧是高楼大厦规划问题导致社区环境的混乱却解决不了大宁也是高楼大厦但是由于规划完善并不显得拥挤；四川北路几乎没★有体量足够却又方正的小区大部分项目都是两三栋楼而且道路又犬牙交错观感极差四川北路混杂的小区分布这样的社区环境即使小区品质高年轻客群可能也不太想过来定居所以接下来的后果就是老龄化：时至今日四川北路户籍人口约有10.8万人实际居住7.7万人60岁以上户籍人口超过4万人老龄化影响了商业升级进一步影响了人口流入恶性循环就此产生人口导入的另一个困难是这里缺少产业1992年后得利最多的是浦东新区陆家嘴、金桥、外高桥、张江等重镇接连开发经济增速远超浦西1990年浦东经济总量占上海不足十分之一；2019年浦东经济总量占上海超过三ζ　分之一徐汇、长宁、闵行等西南部地区也不遑多让徐家汇商务区、虹桥经济技术开发区、漕河泾开发区、紫竹高新科技园等等已经成为上海的经济支柱而杨浦、虹口呢北外滩进展不顺；东外滩进展不顺；复兴岛也还是一个荒岛真正能贡○献GDP的估计就是新江湾城不断被推高的房价经济发展迅速的地方人口流入速度自然更高源源不断的外来人口流入闵行、浦东原本是农村的地区迅速城市化一增一减差距迅速拉大所↑以七宝万科人满为患四川北路门可罗雀03另一方面虹口、杨浦区域内部也明争暗斗即使人口外流原住居民购买力也不至于全面落后于外来人口对高端商业「形态的需求依然存在当四川北路改造困难体验难以升级时被其他商※圈抓住机会商业街已经不是主流大体量的商场甚至是商场组团是目前最受欢迎的方式上海冬天太冷夏天太热梅雨季节又占去一个多月能在室外逛街的时间有多少大商场内吹着空调遛遛娃▆、买买衣服不香么而四川北路零散分布的商场体量过小结构也不尽理想吸引力迅速下降另一个致命问题是：市级商圈、区级商圈自驾客群越来越主流对车位的要求╲相当高四川北路单车道车位又严重不足谁还敢开车来公交出行频次越来低①；地铁就两站：三号线东宝兴路、十号线四川北路站四号线穿四川北路而过却未设站而且到四川北路区域地上运行严重割裂了街区环境当时就预感这个地方会被放弃吗而且上地铁了又何必来这样一个地方逛街呢所以五角场崛起所以大宁崛起即使虹口足球场也超过了四川北路这些地◆方没有历史包袱几个大商场一开业就坐稳了区域商业中心的地位而四川北路社区商业中心的地位也在下滑区域内商业用地密布居住区零散且体量不大步行能到达四川北路的居民越来越少如果步行不能到达社区商业的存在是没有意义的尤其是在︾内环这样的核心地段但凡使用交通工具可选项就太多太多04关于四川北路的前景环二是有些悲观的1995-2015年城市化速度极快这里都没有完成城市的蜕变何况增速放缓之后而且社区底子ξ已经打下改造起来相当困难2018年四川北路拍出了虹口地王轰动上海然而占地面积仅々46082.7平方米与徐汇滨江动辄几十万方的宏大手笔高下立判这样的开发强度、项目体量很难改变区域整体状况而且虹口现在重仓北外滩又有多少资源给到这◤里即使这里形成ξ　了商务氛围又有多少高品质住宅承接客群标杆小区嘉杰国际就两排房子外围一圈底商给小区带来了很大困扰；玫瑰广场靠近新华初级中学带来了不少流量然而只有两栋楼；虹叶花苑在四川北⊙路算大体量小区小区已经老化不说一半的房源是塔楼而且小区内还□有老年公寓将老龄化进行到底的态势所以四川北路下滑之路只能继续进行当然这里仍然是地处内环、仍然是距离人民广场只有2公里不可能变成鬼城房价一旦下跌立马就有市区←工作的客群流入不过流入的以刚需客群为主改善类客户是进不来的前文提到过有钱人去的地方房价才能持续上涨四川北路的上限就这样被划定了05四川北路的没落被忽视了至今也没看到太多有深度的解读更多的是老上海人乡愁式的感叹城市化是无情的这样一→个黄金地段都被抛弃了何况其他定位错误的板块增量时代尚且出现了板块衰退增长放缓后的零和博弈会不会更加残酷一个板块的崛起成本可能就是另一个区域的衰退一个区域拿到了规划与资源意味着其他区域的牺牲划进雄安新区的农民自然锣鼓齐鸣没有划进去的是不是就受到损失了不过我们想问的是：三大商业中心中为什么南京路、淮海路依旧灯红〖酒绿答案就在上世纪九十年代一句笑话中：南京路是给外地人逛的、淮海路是给有钱人逛的、四川北路是给老百姓逛的给外地人逛的自然是有文化属性的地标不管城市如何发展这♂样的地段永远是凝结核四川北路其实有良好的文化氛围这里有几十⌒　处历史遗迹尤其是红色资源冠绝上海然而由于种种原因并没有像新天地一样形成强大的向心力是红色资源难以与消费挂钩或者石库门才是上海的根红色资源融合不够給有钱■人逛的通常是不可替代的市』级商圈毕竟Hermès、LV就那么几家而且淮海路改造魄力明显更大太平洋百货一旦老化说关就关立马腾笼换鸟如果一个区域没有文化沉淀、不是富人街区社区开始变老又看不到改造的可能就要小心了比如金桥当ㄨ然更重要的是经济活力吸引的外来人口典型的就是浦东、闵行产业氛围吸引的人口带来来强大购买力莘庄、古美、金汇、联洋等等20年内拔地而起由地到天新的商业中心层出不穷虹口杨浦发展不顺外来人口流入不多以至♂于城区整体变化不大改观较多的仅瑞虹新城、新江湾等局部区域东外滩北外滩拆都还没拆完总结下来产业衰退、没有文化沉淀、没有改造空间的地方慎重何况你可能还不在内环何况你可能还没有人民广场这样的邻居